வாடகைதாரர்களுக்கு தமிழ்நாடு அரசு தந்த அதிரடி சட்டப் பாதுகாப்பு தெரியுமா?

தமிழ்நாட்டில் வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் வாடகையாளர் உறவை முறைப்படுத்த The Tamil Nadu Regulation of Rights and Responsibilities of Landlords and Tenants Act, 2017 அமலில் உள்ளது. இச்சட்டம் எழுத்துப்பூர்வமான ஒப்பந்தம், அட்வான்ஸ் வரம்பு மற்றும் வாடகை உயர்வு ஆகியவற்றை தெளிவுபடுத்துகிறது. இச்சட்டம் பிப்ரவரி 22, 2019 முதல் அமலுக்கு வந்தது.

இந்தியாவில் வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் வாடகையாளர் (குடியிருப்பாளர்) இடையேயான உறவு, உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகளை முறைப்படுத்த மாதிரி வாடகைக் கொள்கை (Model Tenancy Act) மற்றும் மாநில அரசுகளின் தனித்தனி சட்டங்கள் நடைமுறையில் உள்ளன.

தமிழ்நாட்டைப் பொறுத்தவரை பழைய 1960 வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டம் நீக்கப்பட்டு, தமிழ்நாடு சொத்துரிமையாளர்கள் மற்றும் வாடகைதாரர்களின் உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகள் முறைப்படுத்துதல் சட்டம் - 2017 நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டுள்ளது.

முக்கிய விதிகள்: எழுத்துப்பூர்வ ஒப்பந்தம்: வாடகைக்கு விடும் பொழுது வீட்டு உரிமையாளரும் வாடகைதாரரும் என இரு தரப்பினரும் கட்டாயமாக எழுத்துப்பூர்வமான வாடகை ஒப்பந்தம் செய்து, அதனை வாடகை ஆணையத்திடம் (Rent Authority)பதிவு செய்யவேண்டும். 

அட்வான்ஸ் தொகை: குடியிருப்பு வீடுகளுக்கு அதிகபட்சம் 2 மாத வாடகை மட்டுமே முன்பணமாகப் (advance) பெறப்பட வேண்டும்.

வணிகக் கட்டடங்களுக்கு ஒப்பந்தத்தின்படி முன்பணம் வசூலிக்கப்படலாம் (அதிகபட்சம் 6 மாதங்கள் வரை). வாடகைதாரர் வீட்டை காலி செய்யும்பொழுது நிலுவைத் தொகையைக் கழித்துக்கொண்டு மீதமுள்ள முன்பணத்தை உரிமையாளர் உடனே திருப்பித் தர வேண்டும்.

ரசீது வழங்குதல் (rent receipt): வாடகைத் தொகையை பெற்றுக்கொள்ளும்போது வீட்டு உரிமையாளர் அதற்கான பற்றுச்சீட்டை(receipt) வாடகைதாரருக்கு வழங்க வேண்டும். வங்கி அல்லது கூகுள் பே (Google Pay) போன்ற டிஜிட்டல் முறைகளில் செலுத்தப்பட்டால் அதற்கான பரிவர்த்தனை பதிவுகளே ரசீதாக ஏற்றுக்கொள்ளப்படும். வாடகையை உயர்த்துவதற்கு 3 மாதங்களுக்கு முன்னதாக வாடகைதாரருக்கு வீட்டு உரிமையாளர் எழுத்துப் பூர்வமாக நோட்டீஸ் வழங்கவேண்டும்.

முறையான வெளியேற்ற பாதுகாப்பு: ஒப்பந்த காலம் முடியும் வரை அல்லது சட்டப்பூர்வ காரணங்கள் இல்லாமல் உரிமையாளர் தன்னிச்சையாக வாடகைதாரரை எந்தக் காரணமும் இன்றி வெளியேற்ற முடியாது. வீட்டை பராமரிக்கும் உரிமையும், அடிப்படை வசதிகளுடன் கூடிய ஆரோக்கியமான சூழலில் வாழும் உரிமையும் வாடகைதாரருக்கு உண்டு.

அதேபோல் வாடகை மற்றும் முன்பணம் செலுத்தியதற்கான அதிகாரப்பூர்வ ரசீதை உரிமையாளரிடம் பெறும் உரிமையும் உண்டு. பராமரிப்பு மற்றும் பழுது பர்த்தல்:(Maintenance and Repairs) வீட்டின் பெரிய பழுதுகளை வீட்டு உரிமையாளரும், தினசரி பராமரிப்பை வாடகையாளரும் கவனிக்க வேண்டும்.

வீட்டை காலி செய்யச் சொல்லும்போது சட்டப்படி உரிய கால அவகாசம் வழங்கப்பட வேண்டும். அன்றாட பயன்பாட்டில் ஏற்படும் சிறு சிறு பழுதுகளை உதாரணத்திற்கு குழாய் மாற்றுவது, மின்விசிறி சரிபார்த்தல் போன்றவற்றை வாடகைதாரர் தன் சொந்த செலவில் சரிசெய்து கொள்ளவேண்டும்.

மின்சாரம் மற்றும் அடிப்படை வசதிகள், வாடகை தாரருக்கு தண்ணீர், மின்சாரம் போன்ற அடிப்படை வசதிகளை வீட்டு உரிமையாளர் தடை செய்யக்கூடாது. வாடகை பாக்கி இருந்தாலும் கூட இந்த சேவைகளைத் துண்டிக்க உரிமையாளருக்கு சட்டத்தில் இடம் இல்லை.

ஒப்பந்த மீறல்:வாடகைதாரர் தொடர்ந்து வாடகை செலுத்தத் தவறினாலோ, வீட்டை சேதப்படுத்தினாலோ, ஒப்பந்த விதிகளை மீறினாலோ அல்லது சட்டவிரோத செயல்களில் ஈடுபட்டாலோ மட்டுமே உரிமையாளர் நீதிமன்றம் அல்லது வாடகை ஆணையம் மூலமாக அவரை வெளியேற்ற முடியும்.வீட்டை முறையாக பராமரிக்கிறார்களா என்பதை அறிய, முன்கூட்டியே தெரிவித்துவிட்டு (நோட்டீஸ் கொடுத்து) வீட்டைப் பார்வையிட வீட்டு உரிமையாளருக்கு உரிமை உண்டு.

அதாவது சொத்து சேதமடையாமல் பார்த்துக்கொள்ளவும், உரிய காலங்களில் ஆய்வுகளை மேற்கொள்ளவும் உரிமை உண்டு.

பாதுகாப்பு நடைமுறை: வாடகைக்கு குடியேறுபவர் பற்றிய தகவல்களை பெயர், முகவரி, அடையாள அட்டை ஆகியவற்றை அருகில் உள்ள காவல் நிலையத்தில் பதிவு செய்வது கட்டாயமாக்கப்பட்டுள்ளது. உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைதாரர் இடையே பிரச்னை ஏற்பட்டால், அதைத் தீர்க்க ஒவ்வொரு மாவட்டத்திலும் வாடகை நீதிமன்றம் (Rent Court) மற்றும் வாடகை தீர்ப்பாயம் (Rent Tribunal) அமைக்கப்பட்டுள்ளன. நேரடியாக நீதிமன்றத்திற்குச் செல்வதற்கு முன் வாடகை ஆணைய (Rent Authority) உதவியை நாடலாம்.

அட்வான்ஸ் முன்பணம் என்ற பெயரில் பெரும் தொகை வீணாகாமல் தடுப்பதுடன், வீட்டை விட்டு சட்ட விரோதமாக வெளியேற்றப்படும் பயமின்றி சட்டப்பூர்வ பாதுகாப்போடு நிம்மதியாக வாழும் வாய்ப்பைப் பெறுவீர்கள்.